Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, le logement doit faire partie d'une résidence de tourisme classée, obligatoirement située dans une zone de revitalisation rurale ou dans une zone rurale inscrite au programme des fonds structurels européens. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Ouvrent droit à l'avantage fiscal :

les acquisitions de logements neufs (ou en état futur d'achèvement) effectuées en pleine propriété.

La réduction est de 25% du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris), dans la limite de:

50 000 € pour un célibataire, veuf ou divorcé
100 000 € pour un couple marié.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou d'acquisition si elle est postérieure. Elle est étalée sur 6 ans au maximum, à raison du quart de l'avantage maximal chaque année.

les acquisitions de logements achevés avant le 1er janvier 1989 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.

La réduction est de 20% du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris) majoré du montant des travaux de réhabilitation, dans la limite de :

50 000 € pour un célibataire, veuf ou divorcé
100 000 € pour un couple marié

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation. Elle est étalée sur 6 ans au maximum, à raison du sixième de l'avantage maximal chaque année.

En contrepartie de la réduction d'impôt, le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6% pour les 9 premières années de location.

Les logements neufs acquis à compter du 3 avril 2003 peuvent bénéficier, sur option de l'investisseur, d'un amortissement dégressif.

La loi assimile aux logements neufs :

les logements acquis en l'état futur d'achèvement
les logements construits par le contribuable
les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et acquis en vue de les transformer en logements

Le dispositif de Robien s'applique également aux acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements qui ne respectent pas les critères de décence prévus par la législation.

Le conventionnement d'une durée de 9 ans porte sur 2 points :

le logement doit être loué nu pendant 9 ans à des personnes qui en font leur résidence principale et qui ne sont pas membres du foyer fiscal de l'investisseur; est toutefois admise la location consentie à un organisme public ou privé qui donne le logement en sous-location nue à usage d'habitation principale ;

les niveaux de loyers doivent être inférieurs à un plafond mensuel par m² de surface habitable (mais à la différence du régime Besson neuf, le bénéfice du dispositif de Robien n'est subordonné à aucune condition de ressources du locataire).

Modalités de l'amortissement

Le taux d'amortissement est de 8% pour les 5 premières années et de 2,5% pour les 4 années suivantes (avec possibilité de prorogation une fois).

En contrepartie de l'amortissement, le taux de la déduction forfaitaire s'établit à 6% pendant les 9 premières années et à 14% ensuite.

Par ailleurs, dans le cadre de ce régime, il convient de noter :

que les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent également droit à l'amortissement, à condition que le propriétaire s'engage pour une nouvelle période de 9 ans ;

que les dépenses d'amélioration ouvrent droit à un amortissement égal à 10% pendant 10 ans.

Enfin, sauf cas exceptionnel, le régime ne s'applique pas aux immeubles dont la propriété est démembrée.

A l'issue de la période de 9 ans, le propriétaire peut continuer à bénéficier de l'amortissement à 2,5% pendant 6 années supplémentaires, sous réserve que toutes les conditions soient remplies. En contrepartie, le taux de la déduction forfaitaire reste à 6% durant cette période supplémentaire.

A l'expiration de la période d'amortissement, le taux de droit commun de 14% de la déduction forfaitaire est à nouveau applicable. Toutefois, le propriétaire peut bénéficier du régime de la déduction forfaitaire majorée (40%) applicable aux logements anciens conventionnés ou du dispositif Lienemann, si les conditions de ces régimes sont remplies.

Robien social

La loi de programmation pour la cohésion sociale de 2004 instaure, à compter du 1er janvier 2005, un dispositif en faveur de la location dans le secteur social.

Ce dispositif cumule l'amortissement dégressif du prix d'acquisition et relève le taux de la déduction forfaitaire de 6% à 40%.

Le logement doit être donné en location à un organisme sans but lucratif agréé ou à une union d'économie sociale agréée qui le met à la disposition de personnes défavorisées.

Le déficit foncier imputable sur le revenu global peut provenir

Les conditions pour en bénéficier:

Ces contraintes sont assumées par la société de gestion qui gère la SCPI.
L’investisseur doit donc être attentif dans le choix de la société de gestion car un non respect des contraintes fiscales entraînerait une remise en cause des avantages fiscaux.

Le détenteur de parts de SCPI n’assume qu’une contrainte de durée de détention de 6 ans.

Deux régimes fiscaux peuvent s'appliquer à leur activité :

le régime du réel simplifié
le régime des micro-BIC (ou micro-entreprises)

Le régime du réel simplifié

Quel que soit le régime, les résultats entrent dans la catégorie des BIC (et non des revenus fonciers).

Dans le cadre du réel simplifié, les règles de détermination du résultat sont les mêmes que celles appliquées aux loueurs en meublé professionnels. Le résultat correspond à la différence entre les produits et les charges (y compris l'amortissement du bien loué). Toutefois l'amortissement ne saurait créer ou accroître un déficit: l'amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles. La fraction non-déductible de l'amortissement est reportée sur les résultats ultérieurs.

Par rapport au régime des loueurs en meublé professionnels, le régime des loueurs en meublé non professionnels imposables au réel simplifié présente trois caractéristiques essentielles :

1. le déficit éventuel n'est déductible que des revenus de même nature (BIC non professionnels); il ne peut pas s'imputer sur les autres revenus du loueur, ni même sur des BIC provenant d'une activité différente.

2. la plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l'immeuble relève du régime fiscal des plus-values des particuliers (les meubles meublants échappent à la taxation des plus-values).

3. l 'immeuble ne constituant pas un bien professionnel, entre dans l'assiette de l'ISF.

Le régime du Micro BIC

Le régime des micro-BIC ne s'applique que si le montant des loyers ne dépasse pas 76.300 € HT par an.

Le régime est extrêmement simplifié: le bénéfice imposé correspond au montant des loyers sous déduction d'un abattement forfaitaire de 70% (avec un minimum de 305 €).

Par ailleurs, deux points sont à signaler :

1. la plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l'immeuble relève du régime fiscal des plus-values des particuliers (les meubles meublants échappent à la taxation des plus-values).

2. l 'immeuble ne constituant pas un bien professionnel, celui-ci entre dans l'assiette de l'ISF.

Ces personnes doivent réaliser plus de 23.000 € de recettes brutes ou retirer de cette activité au moins 50% de leur revenu.

Ces règles s'appliquent aux personnes qui louent directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une société de personnes (dans ce cas le seuil des recettes s'apprécie en fonction du prorata des droits dans la société).

La particularité de ce régime réside dans le fait que les résultats entrent dans la catégorie des BIC :

les déficits éventuels sont imputables sur le revenu global (sous réserve qu'ils ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles).

les amortissements qui ne peuvent jamais former un déficit déductible du revenu global sont néanmoins reportables sur les exercices suivants, sans aucune limitation de durée, et peuvent donc servir à effacer des recettes ultérieures, notamment lorsque les frais financiers auront disparu.

les plus-values de cession sont soumises au régime des plus ou moins values à court ou long terme si les recettes sont supérieures à 250 000 €. Sous la double condition des recettes inférieures à 250 000 € et d'une activité exercée depuis plus de 5 ans, les plus values de cession sont totalement exonérées. Pour limiter les effets de seuil, entre 250 000 € et 350 000 €, il est prévu une exonération dégressive des plus-values. Au-delà de 350 000 €, les plus-values sont intégralement imposables.

la tenue d'une comptabilité commerciale est obligatoire.

la location meublée n'est pas soumise à la réglementation des loyers (loi Mermaz Mélendin du 6 juillet 1989) qui régit très strictement les relations entre bailleur et locataire, mais doit respecter la réglementation entrée en vigueur en 2005 (bail d'une durée d'un an minimum renouvelable)

A noter que le code de l'urbanisme ne permet pas de meubler un appartement préalablement loué nu sauf dans les zones touristiques.
La transformation en meublé d'un logement nu requiert l'autorisation de la préfecture dans les communes de plus de 10.000 habitants.

Bénéficient de ce régime les personnes physiques et les associés de sociétés non soumises à l'IS propriétaires des immeubles objet de la restauration.

Ce régime a connu des aménagements successifs depuis son instauration.

Le régime actuel s'applique sous les conditions suivantes:

l'immeuble doit être affecté à l'habitation. L' avantage fiscal s'étend aux opérations de réaffectation à l'habitation d'un immeuble originellement destiné à l'habitation mais qui a ensuite été affecté à un autre usage.

l'opération de restauration doit être réalisée à l'initiative soit du propriétaire de l'immeuble, soit d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle de l'opération. Celle-ci doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, à condition que les travaux soient déclarés d'utilité publique.

le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une période de 6 ans. Si l'immeuble appartient à une société non soumise à l'IS, les associés doivent prendre l'engagement de conserver leurs titres pendant 6 ans.

la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux.

les immeubles classés monuments historiques
les immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire
les immeubles ouverts au public qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine et qui font l'objet d'un agrément accordé par le ministre de l'économie et des finances ou le directeur régional des impôts.

Lorsque l'immeuble procure des recettes imposables (loyers, droits d'entrée) et n'est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble s'impute sur les revenus fonciers (y compris la déduction forfaitaire de 14%).

En ce qui concerne les frais occasionnés par le droit de visite, l'Administration autorise le propriétaire à pratiquer, sans avoir à fournir de justification, un abattement forfaitaire de 1 500 € si l'immeuble ne comprend ni parc ni jardin ouvert au public et de 2.250 € dans le cas contraire. L'application de cet abattement ne pouvant en aucun cas conduire à un déficit foncier, il appartient au propriétaire qui estime que les charges réelles résultant de l'ouverture au public excèdent l'abattement, de renoncer à celui-ci et de se placer sous le régime de droit commun.

En cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci s'impute sans limitation sur le revenu global du propriétaire.

Par ailleurs, il convient de signaler une autre particularité fiscale attachée aux monuments historiques: sont exonérés des droits de mutation à titre gratuit les immeubles classés ou inscrits sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique. Cette exonération est subordonnée à la condition que les héritiers, les donataires ou les légataires aient souscrit avec l'Etat une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés et leurs conditions de présentation, les modalités d'accès du public ainsi que les conditions d'entretien des biens exonérés.

Précisons que cette exonération n'est pas applicable en matière d'impôt de solidarité sur la fortune.

Ce nouveau régime se substitue au dispositif de la loi Paul qui a cessé de s'appliquer à compter de juillet 2003.

Ouvre droit à la réduction d'impôt la construction ou l'acquisition d'un logement neuf que le contribuable s'engage à affecter soit à sa propre habitation principale pendant au moins 5 ans, soit à la location non meublée pendant au moins 5 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale (autre que le conjoint ou un membre du foyer fiscal).

La loi Girardin étend le bénéfice de la réduction d'impôt aux travaux de réhabilitation effectués dans des logements achevés depuis plus de quarante ans.

Ouvre également droit à la réduction d'impôt la souscription de parts ou actions de sociétés immobilières dont l'objet exclusif est d'acquérir ou de construire des logements neufs situés outre-mer et de les louer à des personnes qui en font leur résidence principale pendant au moins 5 ans.

Le souscripteur doit s'engager à conserver ses parts pendant 5 ans au moins (le délai de 5 ans est porté à 6 ans pour les investissements réalisés dans le secteur intermédiaire).

La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient ou d'acquisition du logement, dans la limite de 1.750 € par m² de surface habitable (ce plafond sera révisé par arrêté chaque année au 1er janvier pour tenir compte de la variation de l'indice de la construction).

La réduction d'impôt est étalée sur 5 ans. La base annuelle est égale à 20% des sommes versées.

La réduction d'impôt s'élève à :

25% de cette base pour le logement affecté à l'habitation principale du contribuable
40% pour les investissements réalisés dans le secteur locatif libre
50% pour les investissements réalisés dans le secteur du logement intermédiaire (qui suppose un plafond de loyer et de ressources du locataire).

Ces taux sont majorés de :

10 points si le logement est situé dans une zone urbaine sensible
4 points lorsque des dépenses d'équipement de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement.

De ce fait, le taux de la réduction peut s'établir entre 25% et 64%.

Outre-Mer :
DOM : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion
TOM : Polynésie française, îles Wallis-et-Futuna, îles de l'océan indien, terres australes et antarctiques françaises], Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, îles Eparses, Clipperton, Nouvelle Calédonie.